Insgesamt haben die Behörden des Bezirksamts Neukölln in einem Mehrfamilienhaus 15 Nutzungsuntersagungen und fünf Rückbauanordnungen gegen nicht genehmigtes Wohnen auf Zeit verhängt. Gestützt auf die Milieuschutz-Verordnung und § 549 BGB schützt diese Praxis dauerhaft lebenden Mietern Wohnraum. Gerichtliche Entscheidungen des VG Berlin und OVG Berlin-Brandenburg bestätigen das Vorgehen. Die Maßnahmen entlasten den Mietmarkt, verhindern Mietpreissteigerungen und fördern eine nachhaltige Quartiersentwicklung. Sie sichern bezahlbaren Wohnraum, verhindern Verdrängung und fördern soziale Stabilität.
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Gerichte bestätigen klar Bezirksamtshandeln und schützen Quartier vor Investoreninteressen
Die Bezirksbehörde in Neukölln setzte im Sinne des Milieuschutzes fünfzehn Nutzungsverweigerungen und fünf Rückbauanordnungen in einem Mehrfamilienhaus um. Diese Maßnahmen basieren auf §549 BGB, der Milieuschutzverordnung sowie relevanten Urteilen des Verwaltungsgerichts Berlin und des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg. Ziel ist der Schutz dauerhafter Wohnnutzung vor kurzfristigen, renditeorientierten Belegungsformen. Dadurch werden steigender Mietdruck verhindert, faire Wettbewerbsbedingungen für die Hotelbranche hergestellt und die nachhaltige Quartiersentwicklung gestärkt gleichzeitig soziale Integration fördern und langfristige Wohnqualität sichern.
In einem mehrgeschossigen Wohnhaus hat die Verwaltung des Bezirksamts Neukölln gegen nicht genehmigte Kurzzeitvermietungen einschneidende Maßnahmen ergriffen. Fünfzehn Wohnungen unterlagen jetzt einer Nutzungsuntersagung, wodurch kurzfristige Vermietungen untersagt wurden. Zeitgleich ergingen Rückbauanordnungen für fünf Einheiten, in denen ohne offizielle Erlaubnis Umgestaltungen vorgenommen wurden. Diese Schritte dienen der Umsetzung der Milieuschutz-Verordnung, der Sicherung von Dauerwohnraum für Anwohner und der Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen gemäß §549 BGB.
Bezirk durchsetzt Milieuschutz und stoppt unrechtmäßige Kurzzeitvermietungen in Wohnhaus
Das konvertieren von regulärem Wohnraum in kurzzeitige Vermietungsobjekte widerspricht der Milieuschutz-Verordnung, indem es den Bestand an langfristig nutzbarem Wohnraum verringert. Vermietungen mit einer Laufzeit unter drei Monaten und zusätzlichem Möblierungszuschlag setzen den Großteil ihrer Zielgruppe unter touristischen Gesichtspunkten an und schließen ortsansässige Mieter aus. Zudem reduziert die Aufteilung in Einzelzimmer die verfügbare Quadratmeterzahl pro Haushalt und führt zu einem verstärkten Druck auf den regulären Mietmarkt. Stabile Mietverhältnisse werden dadurch gefährdet.
Rechtliche Vorgaben definieren klare Fristen für Wohnen auf Zeit
Gemäß den Vorgaben des §549 BGB bezeichnet „Wohnen auf Zeit? eine befristete Anmietung mit Mindestlaufzeit drei Monate und maximal zwölf Monate Dauer. Die gestattet möblierte Vermietung rechtfertigt einen Möblierungszuschlag, der nicht der Mietpreisbremse unterliegt. Zahlreiche kommerzielle Vermieter, darunter Serviced-Apartment-Anbieter und Onlinebuchungsdienste, nutzen diese gesetzliche Ausnahme intensiv, um ohne behördliche Genehmigung und unter Umgehung weitergehender mietrechtlicher Regelungen flexible Mietmodelle gegen Aufpreis anzubieten. Sie umgehen damit Regulierungsvorgaben und steigern ihre Gewinnmargen erheblich.
Wohnungsmarktbericht Berlin 2022: Kurzzeitmietanzeigen verdreifachen und schwächen reguläre Wohnungsangebote
Der IBB-Bericht für den Berliner Wohnungsmarkt benennt signifikante Veränderungen: Das Segment ‚Wohnen auf Zeit‘ stieg von 10.000 Inseraten im Jahr 2012 auf 28.000 im Jahr 2022, während regulär vermietete Wohnungen von 65.000 auf 24.000 sanken. In Neukölln waren im April 2025 etwa 7.000 Kurzzeitmietinserate aktiv. Diese Verschiebung erhöht die relative Dichte kurzfristiger Angebote und verringert proportional den Bestand an langfristig anmietbaren Wohnungen nachhaltig und schafft Herausforderungen für einkommensschwache Haushalte täglich.
Mangelnde Rechtsgrundlage für Nutzungsverbote ohne bauliche Änderungen schafft Rechtsunsicherheit
Das Bezirksamt setzte im Jahr 2020 eine Verfügung durch, die die Umnutzung mehrerer Wohneinheiten zu Einzelzimmern untersagte. Als Begründung diente das Fehlen einer entsprechenden baurechtlichen Erlaubnis. Sowohl das Verwaltungsgericht Berlin (Az. 19 K 70/21) als auch das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (2 N 29/24) wiesen Klagen des Eigentümers ab. Bis heute existiert keine eindeutige Rechtsnorm, die eine solche Nutzungsuntersagung ohne baulichen Eingriff klar definiert. Eine präzise gesetzliche Vorschrift dazu fehlt bis dato.
Strenge Wohnnutzerkontrolle stärkt Stabilität auf Mietmarkt und Quartiersentwicklung parallel
Die konsequente Umsetzung der Milieuschutz-Verordnung gekoppelt mit § 549 BGB sichert langfristig erschwingliche Wohnungen, reduziert die Belastung des Mietwohnungsmarktes und schafft faire Regeln für den Hotelsektor. Diese Maßnahmen stärken den sozialen Zusammenhalt, bremsen spekulative Mietpreisexplosionen und fördern eine nachhaltige Quartiersentwicklung. Anwohner, ortsansässige Unternehmer und Touristen genießen stabile, planbare Unterkünfte in einem sozial vielfältigen Umfeld, das dauerhaft Lebensqualität, Sicherheit und ausgewogene Wohn- und Gewerbestrukturen bietet.
